Qu'est-ce qu'était le COS ?

Le COS était le Coefficient d'Occupation du Sol. Ce COS avait pour objectif de limiter la "constructibilité" des terrains. En effet un terrain de 1000 m² ayant un COS de 0,3 ne pouvait pas accueillir de construction supérieure à : 1000 m² x 0,3 = 300 m² de plancher.

Nous parlons désormais du COS au passé car la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), du 24 mars 2014, en changeant l'article L.123-1-5 du code de l'urbanisme a tout bonnement et simplement supprimé le coefficient d'occupation du sol (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans les règlements d'urbanisme (POS, PLU...) Le gouvernement a - pour répondre à la crise du logement qui frappe le pays - supprimé toute référence au COS mais aussi aux superficies minimum sous lesquelles les terrains n'étaient pas constructibles.

La logique de densification (conforme à la logique de la loi SRU) afin d'éviter l'étalement urbain est sans aucun doute aussi à l'origine de cette petite révolution règlementaire.

Quelles sont les conséquences de la suppression du COS ?

La suppression du COS est plutôt une bonne nouvelle pour les propriétaires de terrains constructibles, pour les porteurs d'opérations...

La suppression du COS permet, dans certains cas, d'augmenter la "constructibilité" des terrains et donc d'augmenter significativement leur valeur. En effet un terrain sur lequel il était possible de construire une surface de plancher donnée - parce que limité par son COS - peut désormais recevoir une construction supérieure à cette surface de plancher constructible théorique. La valeur de ce terrain a augmenté car sa surface constructible a été majorée.

La démonstration est encore plus flagrante pour certain "petits" terrains rendus inconstructibles par une surface inférieure au plafond imposé par le PLU ou POS de la commune. Certains terrains qualifiés de "petits" étaient rendus règlementairement inconstructibles. Ces "petits" terrains deviennent théoriquement immédiatement potentiellement constructibles.

Néanmoins, il faut raison garder. En effet, si l'étau règlementaire se desserre légèrement, ne croyez pas que vous pourrez construire un gratte-ciel au cœur de votre village ou que la valeur de votre terrain, si vous en possédez un, vient d'être multiplié par 1000. En effet, d'autres facteurs limitant la constructibilité sont toujours d'actualité comme : la hauteur constructible maximum, le coefficient d'emprise au sol (CES), l'accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR), le nombre minimum de places de stationnement, les prospects,...